婚前贷款买房子,婚后共同还贷属于共同财产吗,离婚时又怎样分割?

婚前贷款买房子,婚后共同还贷属于共同财产吗,离婚时又怎样分割?

 
离婚诉讼–婚前贷款买房子,婚后共同还贷属于共同财产吗,离婚时又怎样分割?
 
案例来源:上海市第二中级人民法院
 
上诉人(原审被告)A。
 
被上诉人(原审原告)B。
 
A、B原为同事,双方于2000年2月12日登记结婚。B为初婚,A为再婚。双方因故失和后,B于2012年9月离家与A分居生活至今。2012年12月,B诉至法院要求与A离婚,并依法分割夫妻共同财产。
 
1998年8月6日B与开发商签订上海市内销商品房预售合同,用于购买云莲路房屋。房价为422,470元,首付为127,470元,其余为贷款,其中公积金贷款40,000元、商业贷款255,000元。该房记载在B名下,上述按揭的借款人也为B。截止到2000年1月21日上述公积金贷款尚有本金35,763.33元未还,上述商业性贷款尚有195,044.37元未还。上述贷款,现均已还清。原审审理中,双方确认系争房屋的现值(含装潢)为3,000,000元。当初装潢花费了100,000元。
 
各方观点
 
A主张该房虽购买于婚前,但购房时双方已建立了恋爱关系,首付和按揭均系A出资,为了佐证自己的主张,A向法院提供了1、A名下的工商银行牡丹灵通卡交易明细。2、B1998年至2000年2月工资收入证明。3、旨在证明双方恋爱的情况和涉案的首付款、贷款资金系A支付的证人证言。原审判决后, A不服,向二审法院提起上诉称:原审认定事实不清,适用法律错误。云莲路房屋的首付款、还贷均由A出资,该房屋的装修也由A出资,故该房屋应为双方共同财产,A应得房屋折价款1,500,000元。
 
B主张该房购买于婚前,且产权记载在B个人名下,为B的个人财产,应归B个人所有,婚后还贷增值部分由法院判定归属。为此,B提供了上海市内销商品房预售合同、个人住房公积金借款合同、个人住房商业性借款合同、中国建设银行住房抵押贷款还款单。B二审答辩称:不同意A的上诉请求,B认为原审确定云莲路房屋折价款的数额已偏高,但尊重原审法院的判决。
 
法院观点
 
原审法院认为,B提供的证据证明系争房屋在双方婚前即已购得,且记载在B名下,物权法规定不动产的权属以登记为原则,可见系争房屋为B的婚前个人财产,B要求系争房屋归其所有,合法有据,法院予以支持。A提供的证据不足以证明其为系争房屋的共有人,法院对A的主张不予采信。尽管如此,双方婚后共同还贷及增值部分应为双方的共同财产,法院根据双方婚后共同还贷的数额及房产增值等因素,本着保护妇女合法权益的原则,酌情判定B对A的补偿款项为797,000元。
 
关于系争房屋,依照物权法的规定,不动产所有权以登记为准。本案所涉房屋购买于双方结婚之前,且登记在B一人名下,此为既定事实,故应依法认定为B的个人财产。A认为该房屋相关钱款由其支付,但其提供的相关证据不能够证明其主张,故A关于系争房屋相关钱款由其支付的上诉意见,事实依据不足,法院难以支持。
 
二审法院裁判结果:驳回上诉,维持原判。
 
律师点评
 
《婚姻法司法解释(三)》第十条明确规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”
 
据此,夫妻一方婚前购买房屋,登记在一方名下,婚后双方用夫妻共同财产还贷的,在离婚分割房屋时,双方均可得到婚后共同还贷所支出款项的二分之一,以及相应增值部分。依据《婚姻法司法解释(二)》第十一条:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”:(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。”, 在婚姻存续期间所得的公积金属于夫妻共同所有,婚后使用公积金还贷,离婚时应当分割,并可要求对方支付相应的增值部分,但是夫妻双方另有约定的除外。
 
本案系争房屋系B于婚前支付首付,并于婚后归还房屋贷款,产权登记在B一人名下。庭审中A主张该房虽购买于婚前,但首付和按揭均系A出资,因其提供的证据不为法院采信,故其主张未得到法院支持。依据我国《民事诉讼法》相关规定,当事人对自己的主张所依据的事实,或者反驳对方当事人的主张所依据的事实,有责任提供证据予以证明,不能提供证据或者提供的证据不足以证明的,由负有举证责任的当事人承担对其不利的后果。以及《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第八条规定,夫妻共同财产,原则上采取均等分割,但也要考虑双方生产、生活的实际需要和财产的来源等综合情况,具体处理时也可以有所差别。其中第十三条规定,对不宜分割使用的夫妻共有的房屋,应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下,应照顾女方。本案原审法院将房屋判归B所有,并由B向A支付合理的补偿款;该判决亦得到二审法院的支持。
 
实践中,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,产权登记在自己名下、婚后共同还贷的,该房屋应当认定为其个人财产,相应的按揭贷款也应为其个人债务。婚后另一方配偶参与清偿贷款的,并不能改变该房屋为其个人财产的性质。即使房屋所有权证取得于婚后,也不意味着该房屋就属于夫妻共同财产,因为房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说,婚后房屋物权的取得是依据婚前的债权转化而来的。因此,在离婚分割财产时,该房屋仍为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当给予相应补偿。
 
对于此类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都有失公平,该类房产实际上是由属于个人婚前财产部分的房屋首付款与属于婚后共同财产部分的已还房屋贷款组成的混合体。《婚姻法司法解释(三)》第十条体现的处理此类离婚房产争议的基本原则是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同所有的财产权益,同时还不能损害到债权人银行的利益。

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